Podatek od sprzedaży mieszkania nie zawsze trzeba płacić. Istotne jest 5 lat od nabycia, dobrze zebrane koszty i mądre skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Możesz podbić koszty o cenę zakupu z aktu, notariusza, PCC, wpis do księgi wieczystej, konkretne remonty i modernizacje, a do tego dorzucić wszystkie opłaty bezpośrednio związane ze sprzedażą, jak prowizja pośrednika czy taksa notarialna przy zbyciu. Inaczej liczy się też sytuacja przy spadku i darowiźnie – często da się doliczyć wydatki poniesione przez poprzedniego właściciela. Jeśli przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, podatek możesz zminimalizować, a nawet wyzerować.
Kiedy powstaje podatek od sprzedaży nieruchomości i co tak naprawdę odliczasz?
Podatek od sprzedaży prywatnej nieruchomości pojawia się wtedy, gdy dochodzi do zbycia przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeśli ktoś kupił mieszkanie w 2020 roku, pięcioletni okres liczy się od 31 grudnia 2020 roku, a więc sprzedaż po 1 stycznia 2026 roku nie rodzi już obowiązku zapłaty podatku dochodowego na zasadach przewidzianych dla PIT-39.
Warto też uporządkować pojęcia, bo od tego zależy, co faktycznie można odliczyć. Przychód ze sprzedaży to kwota z umowy sprzedaży, pomniejszona o uzasadnione koszty samej transakcji, czyli tak zwane koszty odpłatnego zbycia. Dochód to z kolei przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, czyli głównie wydatki poniesione na nabycie lub wytworzenie nieruchomości oraz określone nakłady zwiększające jej wartość. Dopiero od tak obliczonego dochodu liczy się podatek, który wynosi co do zasady 19 procent.
Większość tego, co sprzedający uważa za odliczenie od podatku, tak naprawdę obniża dochód, a więc pośrednio zmniejsza samą daninę. Osoba sprzedająca mieszkanie przed upływem 5 lat wykazuje w formularzu PIT-39 przychód, koszty uzyskania przychodu oraz ewentualne dochody zwolnione, na przykład dzięki wydatkom na własne cele mieszkaniowe. Podatek płaci tylko od tej części dochodu, która nie jest objęta zwolnieniem, dlatego tak istotne jest prawidłowe zebranie i udokumentowanie wszystkich kosztów oraz nakładów.
Koszty nabycia lub wybudowania nieruchomości, które możesz zaliczyć w koszty
Podstawową grupą wydatków, które można rozliczyć przy sprzedaży, są koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości. To one w największym stopniu decydują o tym, czy przy sprzedaży pojawi się w ogóle dochód do opodatkowania. Prawo podatkowe wskazuje, że są to udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania, a także określone nakłady poniesione w okresie posiadania nieruchomości.
Do tej kategorii wchodzi nie tylko sama cena z aktu notarialnego. Sprzedający może zaliczyć do kosztów szereg wydatków bezpośrednio związanych z zakupem. Są to w szczególności:
- Cena zapłacona sprzedającemu za mieszkanie lub dom
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie na rynku wtórnym
- Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego własność
- Opłaty sądowe za wpis prawa własności do księgi wieczystej
- Prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami przy zakupie, jeśli została poniesiona przez kupującego
- Udokumentowane wydatki na wykończenie lokalu w stanie deweloperskim, które pozwoliły doprowadzić go do stanu używalności
- Inne opłaty administracyjne niezbędne do skutecznego nabycia prawa do nieruchomości
Odrębną grupą są wydatki związane z finansowaniem zakupu, takie jak prowizja banku, odsetki od kredytu czy ubezpieczenia kredytowe. Co do zasady nie stanowią one kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości, ponieważ dotyczą pozyskania środków pieniężnych, a nie samego nabycia lokalu. Podobnie nie rozlicza się w kosztach opłat za prowadzenie rachunku kredytowego.
Koszty nabycia mogą być dodatkowo waloryzowane współczynnikiem inflacji, dzięki czemu nie tracą na wartości w czasie, jeśli między zakupem a sprzedażą upływa kilka lat. Dla wielu sprzedających ma to realne znaczenie, ponieważ podwyższone w ten sposób koszty nabycia jeszcze bardziej obniżają dochód, a tym samym finalny podatek do zapłaty.
Remonty i modernizacje jako nakłady zwiększające wartość nieruchomości
Oprócz kosztów zakupu lub budowy podatnik może dodatkowo rozliczyć nakłady zwiększające wartość nieruchomości, poniesione w okresie jej posiadania. Chodzi o takie wydatki, które faktycznie podnoszą standard, funkcjonalność lub powierzchnię lokalu, a nie tylko utrzymują go w dotychczasowym stanie. Ustawa nie zawiera zamkniętego katalogu takich nakładów, dlatego w razie wątpliwości decydują dokumenty oraz zdroworozsądkowa ocena ich wpływu na wartość mieszkania lub domu.
Do najczęściej spotykanych nakładów, które mogą zwiększać koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży, należą między innymi:
- Kompleksowa wymiana instalacji elektrycznej, gazowej lub wodno-kanalizacyjnej
- Montaż lub modernizacja ogrzewania, na przykład instalacja centralnego ogrzewania w lokalu, który wcześniej go nie posiadał
- Wymiana starych okien na nowoczesne okna o lepszych parametrach
- Trwała wymiana podłóg, na przykład położenie paneli, parkietu czy płytek w miejsce zużytej posadzki
- Generalny remont łazienki lub kuchni połączony z wymianą okładzin, armatury i instalacji
- Docieplenie budynku, wymiana elewacji lub inne prace poprawiające parametry energetyczne
- Dobudowa balkonu, tarasu, garażu lub innego elementu trwale związanego z budynkiem
Nie wszystkie wydatki remontowe można jednak potraktować jako nakłady. Do kosztów uzyskania przychodu nie zalicza się typowych prac konserwacyjnych, które jedynie utrzymują lokal w niepogorszonym stanie, na przykład drobnego odświeżenia ścian czy bieżących napraw.
Co do zasady poza nakładami pozostaje również ruchome wyposażenie, takie jak meble wolnostojące czy sprzęt RTV i AGD, a także część zabudowy meblowej, jeśli organy podatkowe uznają, że nie stanowi ona elementu instalacji trwale związanego z lokalem. Kluczowe jest, aby każdy wydatek dało się powiązać z realnym wzrostem wartości nieruchomości oraz poprzeć fakturami VAT lub innymi dokumentami potwierdzającymi poniesienie kosztu.
Koszty sprzedaży nieruchomości obniżające przychód ze zbycia
Przy sprzedaży mieszkania czy domu oprócz kosztów nabycia pojawia się jeszcze jedna ważna grupa wydatków, o której często się zapomina. To koszty odpłatnego zbycia, czyli wydatki poniesione wyłącznie po to, żeby transakcja sprzedaży w ogóle mogła dojść do skutku. Nie obniżają one dochodu, lecz przychód ze sprzedaży, czyli kwotę z umowy, od której dopiero później odejmowane są koszty uzyskania przychodu.
Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć tylko takie wydatki, które mają bezpośredni związek z samym aktem sprzedaży. Chodzi przede wszystkim o:
- Prowizję biura nieruchomości za pośrednictwo w sprzedaży
- Opłaty za ogłoszenia i reklamy nieruchomości
- Wynagrodzenie za wycenę rzeczoznawcy majątkowego, jeżeli była potrzebna do sprzedaży
- Taksy notarialne i inne opłaty ponoszone przy sporządzaniu aktu sprzedaży
- Opłaty sądowe za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, jeśli ponosi je sprzedający
- Koszty sporządzenia pełnomocnictw notarialnych, jeżeli były konieczne do przeprowadzenia transakcji
- Opłaty za wymagane prawem zaświadczenia i odpisy, które są niezbędne, aby notariusz mógł sporządzić akt
Istotne jest, że te wydatki muszą być realnie poniesione oraz odpowiednio udokumentowane, najczęściej fakturą lub rachunkiem. Do kosztów odpłatnego zbycia nie zalicza się natomiast przykładowo zaległego podatku od nieruchomości czy opłat za media, ponieważ nie są one wydatkiem typowo transakcyjnym. W zeznaniu PIT-39 koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód w odpowiedniej części formularza, dzięki czemu już na tym etapie obniża się podstawa do późniejszego obliczenia dochodu i podatku.
Jak rozliczyć koszty przy sprzedaży mieszkania ze spadku lub darowizny?
Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku lub w darowiźnie rządzi się nieco innymi zasadami niż w przypadku standardowego zakupu. Po pierwsze, inaczej liczy się pięcioletni okres, od którego zależy, czy w ogóle wystąpi podatek. W przypadku spadku termin liczony jest często od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, co może sprawić, że sprzedaż jest już całkowicie wolna od PIT. Z kolei przy darowiźnie pięć lat liczy się co do zasady od końca roku, w którym obdarowany stał się właścicielem.
Jeżeli jednak sprzedaż następuje przed upływem tych terminów, pojawia się pytanie, jakie koszty można ująć w rozliczeniu. Przy nieruchomości nabytej w drodze spadku do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć nie tylko własne wydatki, lecz także część kosztów poniesionych wcześniej przez spadkodawcę. Przepisy pozwalają ująć między innymi:
- Udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania poniesione przez spadkodawcę
- Nakłady zwiększające wartość nieruchomości, dokonane w okresie jej posiadania przez spadkodawcę lub spadkobiercę
- Zapłacony podatek od spadków i darowizn, w części przypadającej na sprzedawaną nieruchomość
- Spłacone długi spadkowe, na przykład kredyty obciążające nieruchomość
- Wypłacone zachowki oraz wykonane zapisy testamentowe, proporcjonalnie przypadające na sprzedawany udział
W przypadku darowizny katalog kosztów jest węższy, ponieważ nie ma podatku od spadków i darowizn lub jest on symboliczny. Wtedy najczęściej kosztem będą udokumentowane nakłady poniesione już po otrzymaniu darowizny, które zwiększyły wartość mieszkania, a także koszty samej sprzedaży.
Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, każdy z nich wykazuje w PIT-39 zarówno przychód, jak i koszty proporcjonalnie do swojego udziału. Takie podejście pozwala realnie odzwierciedlić sytuację, w której jedna osoba poniosła większą część wydatków na utrzymanie lub remont nieruchomości przed sprzedażą.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe, które pozwalają uniknąć podatku
Ulga mieszkaniowa pozwala w wielu przypadkach zupełnie uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli nastąpiła ona przed upływem pięciu lat. Warunek jest zasadniczo jeden. Przychód ze sprzedaży trzeba w określonym terminie przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Obowiązuje zasada, że podatnik ma na to 3 lata liczone od końca roku podatkowego, w którym doszło do zbycia.
Katalog wydatków uznawanych za cele mieszkaniowe jest rozbudowany i regularnie doprecyzowywany. Do najważniejszych należą w szczególności:
- Zakup mieszkania lub domu na własne potrzeby mieszkaniowe, także z udziałem w nieruchomości
- Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
- Zakup gruntu pod budowę domu lub udziału w takim gruncie, a także gruntu z rozpoczętą budową
- Budowa, rozbudowa, nadbudowa lub przebudowa własnego budynku mieszkalnego albo lokalu
- Remont i modernizacja własnego mieszkania, które faktycznie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika
- Spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętych na własne cele mieszkaniowe, wraz z odsetkami, pod warunkiem że kredyt został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży
- Zakup określonych elementów wyposażenia trwale związanego z lokalem, takich jak część zabudowy meblowej czy niektóre urządzenia montowane na stałe, wskazane w interpretacjach organów podatkowych
Istotne jest, że ulga nie polega na prostym odliczeniu wydatków od podatku, lecz na zwolnieniu odpowiedniej części dochodu. Jeżeli tylko część przychodu została przeznaczona na cele mieszkaniowe, zwolnienie obejmie dochód w takiej proporcji, w jakiej te wydatki pozostają do całego przychodu.
Może się więc zdarzyć, że podatnik kupił za uzyskane środki tańsze mieszkanie lub spłacił tylko część kredytu i mimo ulgi część dochodu pozostanie do opodatkowania. Z drugiej strony pełne wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe oznacza, że cały dochód ze sprzedaży może zostać zwolniony z PIT.
Jakie wydatki nie mogą być odliczone przy sprzedaży nieruchomości?
Przy rozliczaniu sprzedaży mieszkania wiele osób próbuje ująć w kosztach rozmaite wydatki związane z lokalem, które w rzeczywistości nie obniżą podatku. Wynika to z mylenia nakładów zwiększających wartość nieruchomości z typowymi wydatkami eksploatacyjnymi lub z rozszerzania pojęcia własnych celów mieszkaniowych na wszystkie zakupy po przeprowadzce. Organy podatkowe dość konsekwentnie odmawiają w takich przypadkach prawa do odliczenia.
W grupie wydatków, które co do zasady nie mogą być ani kosztem uzyskania przychodu, ani wydatkiem na cele mieszkaniowe, znajdują się w szczególności:
- Bieżące opłaty eksploatacyjne, na przykład rachunki za prąd, wodę, ogrzewanie czy czynsz administracyjny
- Zaległy podatek od nieruchomości oraz inne daniny o charakterze publicznoprawnym, które nie są bezpośrednim kosztem nabycia lub sprzedaży
- Typowe prace konserwacyjne i drobne naprawy, które jedynie utrzymują lokal w dotychczasowym standardzie
- Zakup mebli wolnostojących oraz większości sprzętu RTV i AGD, które traktowane są jako wyposażenie, a nie element nieruchomości
- Część zabudowy meblowej, jeżeli nie spełnia kryterium trwałego połączenia z elementami budowlanymi
- Zakupy dokonywane do lokalu, który faktycznie służy celom wynajmu lub działalności gospodarczej, a nie zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika
Dokumenty potrzebne do udowodnienia kosztów i wydatków na cele mieszkaniowe
Nawet najlepiej wyliczone koszty nabycia, nakładów czy wydatków na własne cele mieszkaniowe nie pomogą, jeżeli podatnik nie będzie potrafił ich udokumentować. Organy podatkowe nie opierają się na szacunkach ani ustnych deklaracjach. Dlatego przygotowanie kompletu dokumentów bywa równie ważne jak samo obliczenie dochodu do opodatkowania.
Podstawą są przede wszystkim akty notarialne, w których wykazana jest cena nabycia i sprzedaży nieruchomości, a także strony transakcji i jej dokładna data. Do tego dochodzą faktury VAT, rachunki i potwierdzenia przelewów, z których wynika kto, komu, za co i kiedy zapłacił. W przypadku nakładów remontowych lub modernizacyjnych szczególne znaczenie mają faktury za materiały budowlane i usługi wykończeniowe. Z kolei przy uldze mieszkaniowej istotne są dokumenty potwierdzające zakup nowej nieruchomości, zawarcie umowy kredytu, harmonogram spłaty oraz rzeczywiste przelewy na rachunek banku.
Przepisy i objaśnienia podatkowe wskazują, że dowodem poniesienia wydatku może być każdy dokument rzetelnie odzwierciedlający przebieg zdarzenia gospodarczego. Oprócz faktur dopuszczalne są więc również wyciągi bankowe, umowy, decyzje administracyjne czy dowody wniesienia opłat skarbowych. Bezpieczniej jest przechowywać całość dokumentacji związanej z nieruchomością przez cały okres jej posiadania, a nawet kilka lat po sprzedaży, tak aby w razie kontroli móc bez problemu wykazać, skąd wzięły się wykazane w PIT-39 koszty nabycia, nakłady oraz wydatki na cele mieszkaniowe.