Kiedy nie płacimy PCC przy zakupie nieruchomości?

PCC przy zakupie nieruchomości to zwykle 2% od wartości mieszkania lub domu, ale wcale nie zawsze musisz ten podatek płacić. Są sytuacje, w których ratuje cię VAT, mocne zwolnienie na pierwsze mieszkanie, a także preferencje dla gruntów rolnych czy transakcji z gminą albo Skarbem Państwa. Współwłasność, zakup z partnerem, posiadanie działki, garażu czy domku letniskowego i to, jak fiskus klasyfikuje takie nieruchomości. Poznaj wszystkie najważniejsze wyjątki, dzięki którym da się legalnie nie zapłacić PCC.

Kiedy przy zakupie nieruchomości powstaje obowiązek zapłaty PCC?

Podatek od czynności cywilnoprawnych, w skrócie PCC, pojawia się przy większości umów sprzedaży nieruchomości zawieranych w Polsce. Chodzi tu zarówno o sprzedaż lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, działki budowlanej, jak i prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Podstawą opodatkowania jest zazwyczaj wartość rynkowa nabywanej nieruchomości, a standardowa stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości wynosi 2%. Obowiązek podatkowy powstaje co do zasady w momencie zawarcia umowy sprzedaży, a przy umowach zawieranych w formie aktu notarialnego podatek pobiera i przekazuje notariusz jako płatnik.

Ustawa wprost wskazuje, że przy umowie sprzedaży to kupujący jest podatnikiem PCC, czyli osobą zobowiązaną do zapłaty podatku. PCC pojawia się dziś głównie przy zakupie mieszkań i domów na rynku wtórnym oraz przy sprzedaży gruntów między osobami fizycznymi, a także przy części transakcji inwestycyjnych.

Dodatkowo od 2024 roku wprowadzono osobną stawkę 6% PCC od zakupu szóstego i kolejnych mieszkań w jednej inwestycji. W dalszej części artykułu opisane są jednak wyłącznie sytuacje, w których mimo zakupu nieruchomości PCC nie występuje, bo transakcja jest wyłączona z opodatkowania albo korzysta ze szczególnego zwolnienia.

Zakup mieszkania lub domu od dewelopera

Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera większość kupujących słyszy, że PCC się nie płaci, bo jest VAT. Nie jest to slogan marketingowy, ale efekt konstrukcji przepisów. Ustawa o PCC stanowi, że czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, nie podlegają PCC.

Typowa sprzedaż nowego lokalu przez dewelopera jest dostawą towaru w rozumieniu VAT, opodatkowaną najczęściej stawką 8% dla lokali mieszkalnych do określonej powierzchni oraz stawką 23% dla nadwyżki ponad limit. W efekcie kupujący płaci VAT w cenie mieszkania, ale nie płaci PCC, ponieważ ta sama transakcja nie może być obciążona jednocześnie pełnym VAT i PCC.

Brak PCC przy zakupie od dewelopera dotyczy przede wszystkim kilku powtarzalnych sytuacji. Chodzi o takie transakcje jak:

1. Zakup nowego mieszkania w budynku wielorodzinnym od dewelopera, gdy sprzedaż jest dokumentowana fakturą VAT i opodatkowana właściwą stawką VAT.
2. Zakup domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, sprzedawanego w ramach działalności gospodarczej dewelopera jako dostawa budynku mieszkalnego objętego VAT.
3. Zakup lokalu mieszkalnego, w którym część powierzchni przekracza limit dla stawki 8% VAT i jest opodatkowana stawką 23%, przy czym cały obrót pozostaje w zakresie VAT, więc cała umowa pozostaje wyłączona z PCC.
4. Zakup mieszkania w ramach pakietu lokali przez osobę fizyczną lub firmę, jeśli każdy z lokali jest przedmiotem dostawy opodatkowanej VAT, a nie występuje żaden szczególny przepis nakładający dodatkowy PCC poza standardową zasadą wyłączenia.

W każdym z tych przypadków istotne jest to, że sprzedawca występuje jako podatnik VAT, a sama sprzedaż lokalu podlega opodatkowaniu VAT, dzięki czemu ustawowe wyłączenie wypiera PCC z takiej transakcji.

Nie oznacza to jednak, że przy każdej umowie z deweloperem PCC na pewno nie wystąpi. Po pierwsze, jeżeli dany lokal nie jest już sprzedawany jako nowy i spełnia warunki zwolnienia z VAT, na przykład jest to mieszkanie używane sprzedawane w ramach działalności gospodarczej, ale zwolnione z VAT, to ochrona wynikająca z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC może już nie działać.

W takiej konfiguracji transakcja może zostać objęta PCC według stawki 2%. Po drugie, od 2024 roku wprowadzono dodatkową stawkę 6% PCC przy zakupie szóstego i kolejnych mieszkań w jednej inwestycji, jeśli spełnione są określone warunki dotyczące liczby i lokalizacji lokali. W efekcie inwestorzy kupujący większe pakiety mieszkań od dewelopera muszą liczyć się z tym, że mimo opodatkowania VAT pojawi się jeszcze odrębny, podwyższony PCC, podczas gdy standardowy nabywca pojedynczego nowego mieszkania wciąż pozostaje poza PCC.

Pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym bez PCC

Od 31 sierpnia 2023 roku osoby kupujące pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym mogą w ogóle nie płacić 2% PCC od tej transakcji. Zwolnienie dotyczy umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, gdy sprzedawca nie nalicza VAT, czyli typowej transakcji na rynku wtórnym. W efekcie kupujący płaci notariusza i opłaty sądowe, ale podatek PCC nie powiększa już ceny zakupu, co przy aktualnych cenach mieszkań oznacza często oszczędność od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Najważniejsze z nich wyglądają następująco:

• Kupującym musi być osoba fizyczna, a nie spółka ani inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą.
• Przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny na rynku wtórnym, czyli transakcja, która standardowo podlegałaby 2% PCC z uwagi na brak VAT.
• Kupujący nie posiada i nigdy wcześniej nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu.
• Dopuszczalny jest wcześniejszy udział w nieruchomości mieszkalnej do 50%, ale tylko wtedy, gdy został on nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia i nie przekraczał połowy praw do danej nieruchomości.
• Przy ocenie spełnienia warunku pierwszego mieszkania bierze się pod uwagę wszystkie nieruchomości mieszkalne, także te położone za granicą.

Taka konstrukcja powoduje, że osoba, która kiedyś kupiła nawet niewielkie mieszkanie na własność, nie skorzysta już ze zwolnienia przy kolejnym lokalu, natomiast ktoś, kto odziedziczył niewielki udział w mieszkaniu po rodzicach i nie miał pełni praw właścicielskich, wciąż może być traktowany jak nabywca pierwszego mieszkania.

Istotny jest również moment weryfikacji warunków. Ustawa odwołuje się do sytuacji kupującego w dniu sprzedaży i przed tym dniem, co oznacza, że organy podatkowe sprawdzają status majątkowy kupującego właśnie na tę datę. Jeżeli więc ktoś sprzedał wcześniej posiadane mieszkanie, spłacił kredyt i pozbył się wszelkich praw do lokalu mieszkalnego przed podpisaniem nowego aktu, może być uznany za uprawnionego do ulgi, o ile nie zostały po nim inne prawa, które blokują zwolnienie.

Z kolei osoba, która posiada mieszkanie w innym kraju, nawet jeśli nie mieszka w nim od lat, nadal jest traktowana jako właściciel i nie spełnia warunku pierwszego mieszkania. Dzięki temu zwolnienie rzeczywiście trafia do tych kupujących, dla których zakup na rynku wtórnym jest faktycznie pierwszym krokiem do własnego lokum.

Współwłasność i zakup w kilka osób

Przy zakupie mieszkania na współwłasność wiele osób zakłada, że wystarczy, aby chociaż jeden z kupujących spełniał warunki zwolnienia z PCC. W praktyce jest odwrotnie. Organy podatkowe wskazują, że przy nabyciu na współwłasność każdy z kupujących musi spełniać kryterium braku wcześniejszego lokalu mieszkalnego lub domu, z wyjątkiem udziałów odziedziczonych do 50 procent. Jeśli choć jedna z osób kupujących ma już mieszkanie, dom albo pełen udział w prawie do lokalu, zwolnienie z PCC nie obejmuje całej transakcji i podatek liczy się od pełnej wartości nieruchomości.

To podejście prowadzi do dość zaskakujących rezultatów. Przykładowo para w nieformalnym związku może kupić wspólnie swoje pierwsze mieszkanie, ale gdy jedna z osób ma już własne lokum, druga także traci prawo do zwolnienia, mimo że dla niej jest to faktycznie pierwsze mieszkanie.

Tak samo wygląda sytuacja przy zakupie z rodzicami, rodzeństwem czy znajomymi. W interpretacjach podatkowych podkreśla się, że wyjątkiem są wyłącznie odziedziczone udziały nieprzekraczające połowy praw do konkretnej nieruchomości. Jeżeli więc ktoś odziedziczył 50 procent mieszkania po rodzicu, a druga osoba nic wcześniej nie posiadała, to i tak obie osoby tracą preferencję przy wspólnym zakupie nowego lokalu.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy małżonkowie nie kupują wspólnie. Jeżeli jedno z nich ma już mieszkanie, a drugie nie, możliwe jest nabycie nowego domu albo mieszkania wyłącznie przez tego małżonka, który spełnia warunki zwolnienia z PCC. Fiskus potwierdza, że posiadanie nieruchomości przez współmałżonka nie przekreśla preferencji, o ile nie jest on stroną umowy i nie nabywa udziału w nowej nieruchomości. Taki sposób organizacji zakupu wymaga jednak przemyślenia skutków majątkowych w małżeństwie, zwłaszcza przy ustawowej wspólności majątkowej.

Działka, garaż, lokal użytkowy i inne nieruchomości w majątku kupującego

Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu odnosi się wyłącznie do określonych praw do nieruchomości mieszkalnych. Chodzi o własność mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, domu jednorodzinnego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu. Sam fakt posiadania innych nieruchomości niemieszkaniowych, takich jak działka budowlana, grunt rolny, garaż czy lokal użytkowy, co do zasady nie pozbawia prawa do skorzystania z ulgi, ponieważ nie mieszczą się one w definicji lokalu mieszkalnego ani budynku mieszkalnego jednorodzinnego używanej na potrzeby zwolnienia.

Duże znaczenie ma jednak to, jak dany obiekt jest klasyfikowany w dokumentach i przepisach budowlanych. W interpretacjach podkreśla się, że domek letniskowy przeznaczony do okresowego wypoczynku nie jest traktowany jak budynek mieszkalny jednorodzinny, dlatego jego posiadanie nie blokuje prawa do zakupu pierwszego mieszkania bez PCC. Jednocześnie zakup samego domku letniskowego jako pierwszej nieruchomości nie daje prawa do zwolnienia, bo nie spełnia on kryteriów lokalu mieszkalnego służącego stałemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Analogicznie budynek gospodarczy czy wolnostojący garaż, ujawniony jako obiekt niemieszkalny, nie jest przeszkodą do skorzystania z preferencji przy późniejszym zakupie lokalu mieszkalnego lub domu.

To także bardziej złożone przypadki. Organy podatkowe rozróżniają między budynkiem faktycznie nadającym się do zamieszkania a obiektem, w którym z uwagi na stan techniczny lub etap budowy nie można jeszcze legalnie mieszkać. Czasem wskazuje się, że budynek w stanie surowym zamkniętym albo dom w budowie może nie wykluczać zwolnienia, zwłaszcza gdy nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie i obiekt nie spełnia funkcji mieszkalnej w rozumieniu prawa budowlanego.

Z kolei w przypadku zrujnowanego domu, co do którego nie wydano decyzji o zakazie użytkowania ani nakazie rozbiórki, fiskus potrafi uznać, że nadal mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym, przez co posiadanie takiej nieruchomości może zablokować prawo do zakupu pierwszego mieszkania bez PCC.

Pozostałe ustawowe zwolnienia z PCC przy sprzedaży nieruchomości

Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania to tylko jedna z preferencji przewidzianych dla obrotu nieruchomościami. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera także odrębne zwolnienia podmiotowe i przedmiotowe, które działają niezależnie od tego, czy nieruchomość ma charakter mieszkalny, czy nie. Warto znać przynajmniej najważniejsze z nich, bo można się z nimi spotkać także poza klasycznym rynkiem mieszkaniowym, na przykład przy zakupie ziemi rolnej albo nieruchomości od gminy.

Jedna grupa preferencji dotyczy tego, kto jest stroną umowy. Między innymi to:

• Nabycia, w których stroną jest Skarb Państwa, czyli państwowa osoba prawna będąca właścicielem zbywanej nieruchomości.
• Umowy, gdzie stroną jest jednostka samorządu terytorialnego, na przykład gmina lub powiat, co oznacza zwolnienie z PCC od czynności dokonywanych przez te podmioty.
• Czynności cywilnoprawne dokonywane przez niektóre organizacje pożytku publicznego, o ile są bezpośrednio związane z ich nieodpłatną działalnością pożytku publicznego.
• Transakcje, w których stronami są wskazane w przepisach podmioty międzynarodowe i państwa obce, korzystające z określonych przywilejów i immunitetów.

Druga ważna grupa zwolnień odnosi się do rodzaju nabywanej nieruchomości. Szczególną rolę odgrywają tu grunty rolne oraz całe gospodarstwa rolne. Sprzedaż ziemi stanowiącej gospodarstwo rolne może być zwolniona z PCC, jeżeli po transakcji powstanie albo zostanie powiększone gospodarstwo o powierzchni mieszczącej się w określonych widełkach, najczęściej od 11 do 300 hektarów, przy uwzględnieniu zasad pomocy de minimis w rolnictwie.

Zwolnienie dla gruntów rolnych ma ułatwiać tworzenie i powiększanie gospodarstw rodzinnych, a nie służyć typowo inwestycyjnym zakupom. Dlatego nabycie gospodarstwa z zamiarem wykorzystywania go wyłącznie do innej działalności niż rolnicza może pozbawić prawa do preferencji.

Podobnie przy większych transakcjach rolnych przekroczenie limitu pomocy de minimis powoduje, że zwolnienie nie obejmuje całej operacji i może być konieczne zapłacenie PCC od nadwyżki ponad dopuszczalny poziom wsparcia. Z kolei przy sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub gminy, dzięki zwolnieniom podmiotowym, podatek PCC w ogóle nie pojawia się po stronie tych jednostek, co zmienia sposób szacowania kosztów podobnych transakcji.