Masz działkę, trochę pola, może kawałek pod firmę i zaczynasz się zastanawiać, czy fiskus widzi to jako grunt rolny, czy już prawdziwą nieruchomość. Kluczowe są dwie rzeczy, co masz wpisane w ewidencji gruntów i budynków oraz do czego realnie używasz ziemi. Pole, na którym normalnie siejesz i hodujesz, zwykle łapie się na podatek rolny, ale parking dla klientów, magazyn czy plac pod usługi potrafią nagle wciągnąć fragment działki w podatek od nieruchomości.
Kiedy w ogóle mówimy o podatku rolnym, a kiedy o podatku od nieruchomości?
W polskim systemie podatkowym obok podatków dochodowych funkcjonują lokalne daniny od majątku, z których najważniejsze w kontekście gruntów to podatek rolny oraz podatek od nieruchomości. Oba zasilają budżety gmin i są wymierzane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków. Co do zasady są to podatki roczne, płacone w ratach, a stawki uchwala rada gminy w granicach wyznaczonych przez przepisy ogólnokrajowe.
Różnica między nimi polega przede wszystkim na zakresie przedmiotowym. Podatek rolny dotyczy gruntów zaklasyfikowanych jako użytki rolne i z założenia powiązany jest z prowadzeniem działalności rolniczej. Podatek od nieruchomości obejmuje natomiast większość pozostałych gruntów, a także budynki i budowle, w tym te wykorzystywane w działalności gospodarczej. Ten sam właściciel może więc jednocześnie płacić podatek rolny od pól uprawnych oraz podatek od nieruchomości od domu mieszkalnego czy budynku usługowego.
O tym, jaki podatek ma zastosowanie do danego kawałka ziemi, decydują dwa elementy: jak grunt jest opisany w ewidencji gruntów i budynków oraz w jaki sposób jest faktycznie wykorzystywany. Jeżeli działka figuruje w ewidencji jako użytek rolny i rzeczywiście służy uprawie roślin czy hodowli zwierząt, zwykle podlega podatkowi rolnemu. Gdy jednak na takim gruncie powstaje magazyn, parking dla klientów firmy albo inna infrastruktura związana z działalnością gospodarczą, pojawia się obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości, mimo rolniczej klasyfikacji.
Podstawy prawne
Zasady rozdziału między podatkiem rolnym a podatkiem od nieruchomości wynikają przede wszystkim z dwóch ustaw. Podatek rolny reguluje ustawa z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. W jej art. 1 wskazano, że opodatkowaniu podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyłączeniem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Ustawa definiuje także pojęcie gospodarstwa rolnego oraz działalności rolniczej, co ma znaczenie przy ustalaniu stawek i ulg.
Z kolei podatek od nieruchomości opisuje ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. W art. 2 ust. 1 wymienia ona jako przedmiot opodatkowania grunty, budynki lub ich części oraz budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ten sam przepis stanowi jednocześnie, że użytki rolne i lasy, o ile nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, nie podlegają podatkowi od nieruchomości. Organem właściwym w sprawach podatków lokalnych jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a podstawą wymiaru podatku są dane z ewidencji gruntów i budynków oraz ustalone w uchwale rady gminy stawki.
Kiedy grunt jest opodatkowany podatkiem rolnym?
W uproszczeniu można przyjąć, że grunt jest opodatkowany podatkiem rolnym wtedy, gdy spełnia łącznie kilka warunków. Po pierwsze, w ewidencji gruntów i budynków musi być sklasyfikowany jako użytek rolny. Po drugie, nie może być zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Po trzecie, jest elementem gospodarstwa, na którym faktycznie prowadzona jest produkcja roślinna lub zwierzęca, na przykład uprawa zbóż, warzyw, sadów czy chów zwierząt. Taki grunt podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym niezależnie od tego, czy wchodzi w skład większego gospodarstwa, czy jest mniejszą działką rolną.
Istotne jest także to, kto jest podatnikiem podatku rolnego, czyli na kim ciąży obowiązek jego zapłaty. Ustawa i praktyka organów podatkowych wymieniają tu kilka podstawowych kategorii podmiotów. Należą do nich:
- Właściciele gruntów zaklasyfikowanych jako użytki rolne
- Posiadacze samoistni gruntów rolnych
- Użytkownicy wieczyści gruntów rolnych
- Posiadacze gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego
- Dzierżawcy gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, jeżeli dzierżawa została zawarta w trybie wskazanym w przepisach o ubezpieczeniu społecznym rolników lub tak zwanych rentach strukturalnych
Podatek rolny jest powiązany z władaniem gruntem rolnym i jego przeznaczeniem. Jeżeli taki grunt zostaje przekształcony w sposób, który wyłącza go z rolniczego użytkowania, na przykład poprzez trwałe przeznaczenie części działki na parking dla klientów firmy lub budowę obiektu magazynowego, przestaje w tym zakresie podlegać podatkowi rolnemu, a pojawia się obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości.
Zmiana ta jest związana również z momentem powstania lub wygaśnięcia obowiązku podatkowego, który co do zasady przypada na pierwszy dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła zmiana tytułu prawnego do gruntów lub ich faktycznego wykorzystania.
Kiedy od gruntów rolnych należy zapłacić podatek od nieruchomości?
Podatek od nieruchomości może pojawić się także tam, gdzie na pierwszy rzut oka widać tylko pola i łąki. Dzieje się tak wtedy, gdy grunt oznaczony w ewidencji jako użytek rolny zostaje wykorzystany w sposób nieroślniczy, na przykład na potrzeby firmy usługowej czy składu materiałów. W takim przypadku opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlega tylko ta część działki, która faktycznie służy prowadzeniu działalności, a nie cała powierzchnia gospodarstwa.
Często chodzi o place manewrowe, parkingi dla klientów, strefy magazynowe na otwartej przestrzeni, instalacje techniczne albo miejsca, w których prowadzone są usługi typu rekreacja czy rozrywka. Orzecznictwo podkreśla, że samo posiadanie przez przedsiębiorcę gruntów rolnych nie wystarcza, by od razu powstał obowiązek podatku od nieruchomości. Konieczne jest realne, gospodarcze wykorzystanie fragmentu działki, na przykład stałe składowanie towaru lub obsługa ruchu klientów, a nie jedynie teoretyczna możliwość takiego użycia.
Podatek od nieruchomości pojawia się również przy działalności wydobywczej czy przetwórczej na gruntach rolnych, gdy część działki jest objęta zezwoleniem i faktycznie wykorzystywana do eksploatacji złoża albo obsługi tej działalności, na przykład poprzez drogi dojazdowe czy infrastrukturę pomocniczą. Różne przykłady pokazują, że granica między powierzchnią opodatkowaną podatkiem rolnym a powierzchnią objętą podatkiem od nieruchomości bywa bardzo szczegółowo wyznaczana i zależy od konkretnych czynności wykonywanych na gruncie, a nie jedynie od planów właściciela.
Klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków a faktyczne wykorzystanie, czyli co ma pierwszeństwo?
Przy ustalaniu rodzaju podatku od gruntu punktem wyjścia jest klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków. To ona wskazuje, czy dany fragment ziemi widnieje jako użytek rolny, las, teren mieszkaniowy czy przemysłowy. Organy podatkowe co do zasady opierają się właśnie na tych zapisach, które traktowane są jako urzędowe źródło informacji i podstawa do wymiaru podatku rolnego albo podatku od nieruchomości.
Nie oznacza to jednak, że sposób faktycznego wykorzystania gruntu całkowicie traci znaczenie. Gdy właściciel przekształca działkę rolną w teren zabudowy mieszkaniowej lub usługowej, zwykle dochodzi do formalnej zmiany klasyfikacji w ewidencji, tak zwanego odrolnienia lub przekwalifikowania. Od tego momentu podatek od nieruchomości zaczyna być liczony według nowej kategorii, często wyraźnie wyższej niż wcześniejszy podatek rolny. W podobny sposób zmiana wpisu na grunt przemysłowy potrafi przełożyć się na kilkukrotny wzrost obciążenia podatkowego.
Orzecznictwo zwraca uwagę, że istnieją sytuacje, gdy ewidencja nie nadąża za rzeczywistością, na przykład gdy na gruncie formalnie rolnym od dawna stoi budynek wykorzystywany w innym celu. W takich przypadkach sądy dopuszczają możliwość uwzględnienia faktycznego stanu, jednak traktują to jako wyjątek. Co do zasady podatnik, który chce zmienić sposób opodatkowania, powinien zadbać najpierw o aktualizację danych w ewidencji gruntów i budynków, ponieważ to właśnie tam zaczyna się większość rozstrzygnięć dotyczących tego, czy płacony będzie podatek rolny, czy od nieruchomości.
Działalność gospodarcza na gruncie rolnym
Moment przejścia z podatku rolnego na podatek od nieruchomości często wiąże się z pojęciem zajęcia gruntu na prowadzenie działalności gospodarczej. Przepisy mówią o nim wprost, ale nie definiują go w jednym, prostym zdaniu. Dlatego to orzecznictwo i praktyka doradcza doprecyzowują, że chodzi o sytuację, w której na danej części działki są faktycznie wykonywane czynności tworzące konkretne świadczenie biznesowe, a nie tylko planowane czy możliwe w przyszłości wykorzystanie.
Przyjmuje się, że o zajęciu gruntu świadczy regularne, powtarzalne używanie go w ramach działalności. Może to być między innymi prowadzenie usług, obsługa klientów lub intensywne wykorzystanie logistyczne. Dobrym przykładem jest gospodarstwo, w którym część podwórza służy jako zaplecze dla firmy transportowej albo plac składowy materiałów budowlanych. W takich przypadkach typowe sytuacje prowadzące do zmiany rodzaju podatku to między innymi:
- Stały parking dla pojazdów ciężarowych lub dostawczych obsługujących działalność
- Plac magazynowy na otwartym terenie, na którym składuje się towar lub sprzęt
- Część działki przeznaczona na usługi rekreacyjne, na przykład tor przeszkód albo pole gry
- Fragment gruntu wykorzystywany jako zaplecze techniczne, na przykład miejsce napraw maszyn
- Teren przygotowany pod stałą infrastrukturę turystyczną, na przykład domki na wynajem lub pola kempingowe
Warto przy tym zwrócić uwagę, że samo zawarcie umowy dzierżawy, uzyskanie koncesji czy samo wpisanie działki do majątku firmy zwykle nie wystarcza, by uznać, że grunt jest zajęty. Decydujące są czynności faktyczne, takie jak realne składowanie towaru, świadczenie usług na miejscu lub wykorzystywanie terenu jako elementu infrastruktury biznesowej. Jeżeli tylko część działki pełni taką funkcję, podatek od nieruchomości obejmie wyłącznie tę wydzieloną część, natomiast reszta gruntu może nadal pozostawać w reżimie podatku rolnego.